松山地方裁判所 昭和３６年（ワ）８号 判決 1963年1月08日
判 決
原告
石崎七助
右訴訟代理人弁護士
木原鉄之助
被告
有限会社松岡儀商店
右代表者代表取締役
松岡儀十郎
右訴訟代理人弁護土
佐伯源
右当事者間の家賃増額請求事件につき当裁判所は次のとおり判決する。
主文
被告は原告に対し金二十万二十円を支払え。
原告その余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを二分しその一を原告、他の一を被告の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は「被告は原告に対し金五六〇、〇〇〇円を支払え。訴訟費用は被告の負担とする」との判決を求め、請求の原因として
一、原告は昭和三三年五月一九日債権者株式会社西日本相互銀行、債務者（所有者）松岡儀十郎間松山地方裁判所昭和三二年（ヌ）等五九号不動産強制競売事件の別紙目録第一、第二記載の不動産（以下単に本件不動産と略称することがある）に対する競落許可決定に因り同不動産の所有権を取得し、前主松岡儀十郎と被告間の別紙目録第二記載の建物（以下単に本件建物と略称することがある）に関する左記賃貸借契約並びにその賃貸借関係について貸主たる地位を承継した。
（イ） 賃貸年月日 昭和三一年一一月一〇日
（ロ） 使用目的 帽子類の製造及び販売その他雑貨類、日用品の販売
（ハ） 賃料月額 金五、〇〇〇円
（ニ） 賃料支払期 毎月末
（ホ） 賃貸期間 向う五年
二、別紙目録第一記載の土地四筆（以下単に本件土地と略称することがある）は松山市長の特別都市計画法に基ずく事業の実施により別紙図面記載のとおり一括して松山市木屋町四丁目に二四三、五坪の換地予定地（以下単に本件換地予定地と略称することがある）が指定せられていたので、被告は本件建物の賃借に伴いその敷地として右換地予定地を利用して来たものである。
三、本件既定の賃料額は次に記載する理由により現在の経済事情の下における客観的な賃料額との間に開きができ、これを以て貸主を拘束することが公平の理念に反するようになつた。
（イ） 被告は前主松岡儀十郎の個人営業を有限会社組織に改めた資本金五〇万円の所謂同族会社であるから、右前主の税金負担を軽るくするため賃料額を故意に低額に定めているから、原告の承継当時既に賃料額は原告に酷であつた。
（ロ） その後における公課の増加、土地建物の価格の昂騰等により右賃料額が客観的な賃料額に比較して不相当となつた。
四、そこで、原告は昭和三五年九月二五日被告に到達の内容証明郵便を以て同年一〇月一日から賃料を月額金四二、〇〇〇円に増額する旨の意思表示をなした。
五、右増額賃料算定の方法は、利息比例説と慣行標準説によるのが相当であるところ、敷地である本件換地予定地の価額は金四、九六五、五四三円、別紙目録第二記載の建物中（イ）の価格は金九七八、四〇〇円、同（ロ）の価格は三九〇、九〇〇円であるのでその合計額六、三三四、八四三円の年八分（税金その他の管理費用を含む）に当る金五〇六、七八八円が一ケ年の相当賃料額であるのでこれにより月額を算出したものである。
六、そこで、原告は被告に対し昭和三五年一〇月一日から同三六年一一月一〇日までの間の右一ケ月金四二、〇〇〇円の割合による賃料合計金五六〇、〇〇〇円の支払いを求める。
と述べ、被告主張事実中本件不動産の競落代金額がその主張のとおりであること、被告の主張する当時原告が被告の主張する敷地の一部の返還を受けたことは認めるが、その余の事実は否認すると述べ（立証省略）た。
被告訴訟代理人は「原告の請求を棄却する」との判決を求め、答弁として、原告主張事実中第一、第一、第四各項は認める第二項は昭和三六年四月一一日迄の事実については認める、その余の事実はすべて争う。
一、相当家賃額の算出に際しては原告の本件不動産取得額である競落代金額金九二六、〇〇〇円もしくは原告主張の競売事件当時の鑑定人の評価額金二、四六六、四〇〇円を基準としこれに対する年六分を以て算出すべきである。（これらの基準による賃料額は被告において何時でも支払うべく積立てている）
二、被告は原告に対し昭和三六年四月一二日敷地として利用していた本件換地予定地中の別紙図面赤斜線部分（一二・三二坪―以下単に返還部分と略称することがある）をやむなく返還し、以後原告がその使用をしているところ、被告が右部分を利用できなくなつたため本件建物は街路に面する部分を失い出入は勝手口を利用せざるをえなくなり、本件敷地も間口一間位の不便なものとなつたのでこれらを考慮した上での相当賃料を算出すべきである。（なお、それ迄被告は右返還部分上の建物を事実上別紙目録第二記載（イ）の建物と一体として利用し、右返還部分を本件建物の敷地と同視して利用していたのである。
と述べ（立証省略）た。
理由
一、原告が昭和三三年五月一九日本件不動産の所有権を取得し前主松岡儀十郎と被告間に本件建物につき昭和三一年一一月一〇日締結せられていた賃貸借契約並びにこれに基づく賃貸借関係の貸主たる地位を承継したこと、被告は昭和三六年四月一一日迄は本件土地の換地予定地二四三・五坪を本件建物の賃借権に伴う敷地として利用し、翌一二日以降は返還部分一二・三二坪を除く二三一・二五坪を本件建物の敷地として利用して来たこと、原告が昭和三五年九月二五日到達の内容証明郵便を以て同年一〇月一日から賃料月額を五、〇〇〇円より四二、〇〇〇円に増額する旨の請求をなしたことは当事者間に争いがない。
二、原告が賃料増額を請求しうる事由があるかどうかについては当事者間に争いがあるので先ずこれにつき勘案する。
（一） 原告は本件既定の賃料は被告が前主松岡儀十郎の同族会社であるため故意に低額に定められていた旨主張するところ、右事由は統制賃料額の場合（地代家賃統制令第七条第一項第二号）のほか当然には増額事由とならないが、貸主が借家法第一条第一項に基づき前主の地位を承継したような場合にはなお借家法第七条所定の増額事由に準じうると解すべきであるから、右主張自体は相当である。しかし、被告が前主の同族会社であることを認めうる資料はあるけれども、既定の賃料が著るしく低額であつたと認めるべき資料は存しないから、結局右主張は採用できない。
（二） 次に原告は公課が増加した旨主張するけれども、これを認めるに足る何等の資料が存しない。右公課とは公租を指す趣旨に善解するにしても、昭和三一年度の本件不動産の固定資産税（年額）は合計金二二、三五〇円（本件土地の同税四、一八〇円、本件建物の同税一八、一七〇円）で昭和三五年度のそれは合計金二〇、五一〇円（本件土地の同税五、六二〇円、本件建物の同税一四、八九〇円）であつて全体としては寧ろ逓減傾向を示していることは、成立につき争いがない甲第三、第七号証により明白であるから、原告の右主張は採用できない。
（三） 最後に原告は本件不動産の価格が昂騰したため経済事情に変動を生じた旨主張するところ、建物についてはさておき敷地たる本件土地につき考えるに（証拠―省略）によると、全国市街地価格指数は昭和三〇年三月を一〇〇とすると、同三一年九月は一二七、同三五年九月は三三〇でその上昇率は一五九％であること、本件土地の固定資産の評価額すら昭和三一年度は合計金二九八、七〇〇円、同三五年度は合計金四〇一、八〇〇円となつている）（証拠―省略）によると、訴外小野健三郎は敷地である本件土地を昭和三二年九月当時原告主張の強制競売事件の鑑定人として時価合計金一、〇六二、八〇〇円と評価しているが本訴中における当裁判所の調停事件の鑑定人として昭和三五、五年の時価合計金四、三八四、二六〇円と評価している事実が認められ、以上の諸事実により右敷地の価格は著るしい昂騰を示しているというべく、かかる経済事情の変動は固定資産税の前示漸減傾向にかかわらず既定の賃料と相当賃料との間に懸隔を生じ従前の賃料を維持することは不相当となることは明らかであるから、原告は賃料増額を請求しうるものといわなければならない。
三進んで賃料増額の範囲について勘案する。
（一） 本件建物の賃料については地代家賃統制令の適用が除外せられていることは同令第二三条第二項第三号、第四号と前示当事者間に争いがない本件不動産の用途、面積等に照らし明らかである。
（二） 統制額によらない建物の賃料額算出方式は原則として、
貸主の土地（敷地）に対する投下資本×適正利潤率＝地代額（年）
｛（貸主の建物に対する投下資本×適正利潤率）＋地代額｝÷1 2（月）＝家賃額（月）
によるのが相当である。これを説明すると、
（イ） 貸主の土地（敷地）建物に対する投下資本は原則として固定資産の評価額によるべきでなく、賃料増額請求当時の価格によるべきである。被告は原告の取得額である競売代金額金九二六、〇〇〇円を基準とすべき旨主張するが、右主張の失当であることは取得額が贈与等により零であるときも賃料を請求しうることからみても明らかである。（但し、右事情は適正利潤率において考慮さるべきことは後述参照）更に被告は右競売事件当時の鑑定人の評価額金二、四六六、四〇〇円を基準とすべき旨主張するが、これは畢境昭和三二年一〇月当時の価額によるべき旨の主張に帰するから、その失当なること明白である。
（ロ） 適正利潤率は土地（敷地）についてはその価格の昂騰は一面需給関係の不均衡、他面経済成長に伴うインフレの所産であるので、その利益を土地所有者にのみ独占せしめることなく借主側にも均霑せしめるべきであり、更に本件不動産の取得額は競売代金額である金九二六、〇〇〇円であり、この事件の鑑定人の評価額は金二、四六六、四〇〇円であつたことは当事者間に争いがない事実で右競売事件処理の当否はともかく、これにより本件土地については異状な利益が生じたことは隠れもない事実であり、しかも被告は前主の同族会社でもあることに徴し、当時の銀行預金利子の利率であり且商事利率でもある年六分の半ばに当る年三分を以て相当とする。建物についてはその趣を異にし均分すべき利益がないというて過言でないから右年六分を以て相当とする。
原告は適正利潤率として年八分が相当である旨主張し、証人（省略）の証言中には現に松山市内ではこれにより賃料を定めている旨の陳述があるが、その具体的事例につき殊更言明を避けた点からみてたやすく措信しがたく他に右立場を改めるに足る資料はない。
（ハ） 原告は公租、公課、管理費をも加算すべきものと主張しているけれども、これらは賃借人において負担する旨の特約なき以上その負担を借主側に転嫁すべきいわれがなく賃料から当然支出すべき性質のものであるから、原告の右主張は採らない。
（三） そこで先ず本件敷地の増額請求当時の価格について考えるに、成立に争いがない乙第四号証の一ないし三に弁論の全趣旨を綜合すると、本件土地の換地予定地（二四三・五坪）は本町四丁目本通りのほぼ中間西側の街路ぞいにあるが、此附近は商家あり、住宅あり、工場ありという雑然たる地域であつて住宅地としても余り適地でなく、又商店街もしくは工場地区としても発展性のないところであり、且つ間口七・一間に対し奥行の一番長い所は約二七間余もあり他に出入する通路を欠き、加うるに南、北、西の各側はいずれも不整形であつて利用効率は矩形に遙かに及ばず、奥行が深まるにつれ利用価値も逓減し、高低の差を生ずるけれどもこれを平均すれば一坪当り金一万八千円と認められ、結局合計金四、三八四、二六〇円となる。
次に本件建物の右当時の価格は前掲証拠に成立に争いがない乙第一号を綜合すると、別紙目録第二記載（イ）の建物は昭和二四年の建築で堅固ではあるが、畳、建具等造作の破損甚だしく建物の耐用度は四〇％位、付属の浴場もその価値なく物置に利用せられている有様でその価格は金六九六、九三〇円と認められ、同（ロ）の建物は昭和二二年ないし二三年に建築せられたものであるが、壁が荒壁の粗雑なもので、その価額は金三一六、三六五円と認められ結局本件建物全部の価格は金一、〇一三、二九五円である。
以上の認定に反する甲第二号証及び鑑定人（省略）の鑑定の結果の一部はたやすく措信しがたく、甲第三、第四号証中の固定資産の評価額は時価を示されないこと右認定の証拠に徴し明らかであるからこれに拠りがたく、他に右認定を左右するに足る証拠は存しない。
（四） そこで、本件不動産の前項の価額を前記三ノ（二）の数式に投入して計算すると、本件賃料増額請求当時における賃料額は次のとおり月額金一六、〇二七円となる。
｛（1,013,295円×0.06）＋（4,384,260円×0.03）｝÷12＝16,027円
よつて本件賃料増額請求の意思表示により本件賃料は昭和三五年一〇月一日限り月額金一六、〇二七円に変更せられたものと認める。
四被告は原告に対し昭和三六年四月一二日本件建物の敷地として利用して来た本件換地予定地中別紙図面赤斜線部分（一二・三二坪）を返還したので、その利用ができなくなつた結果敷地、建物の価格に変動を生じたのでこれに基づく適正賃料を算出すべき旨主張するところ、賃料増額の請求は請求当時に賃料が何如に修正されたかを判断するものであつて、その後の事態を考慮すべきものでないから、一面その主張自体失当とみられようが、他面その主張を善解すれば賃料増額が認められた場合を仮定して右返還部分の生じた結果敷地利用権の対象の減少に伴い本件不動産の価格が激減したのでこれに基づき賃料を減額すべき旨の意思表示をなすから、爾後はその相当額を超える請求には応ぜずとの趣旨の主張に採りうるというべく、かかる事由は賃貸借契約自体の変更ではないが、賃料額決定上において極めて密接な相関々係を及ぼす事由であること明白であるから、借家法第七条によりその主張は許容されるというべきである。
（一） そこで先ず、減額事由があるかどうかについて考える。
本件返還部分の返還時期と範囲については当事者間に争いがないこと前示のとおりであつて、（証拠―省略）に弁論の全趣旨を綜合すると、右返還部分を除いた本件敷地（二三一・二五坪）は街路に面する間口は僅か一間位で、他に出入する部分がないためその利用効率は減退するを免れないからその価格は一坪当り平均価格が金一万七千円となり、合計金三、九三一、二四〇円と認められ、この場合の別紙目録第二記載（イ）の建物は従前事実上利用を許容されていた右返還部分の地上に存する建物（建坪九・八七坪、二階七・一一坪）を原告が使用するに至つたため東向きの右建物は玄関の使用が不能となり、南側の勝手口からしか出入できない日陰の裏家と化し、且つ街路に接する部分は皆無となるので、その価格は金四六六、〇八〇円になるものと認められ、したがつて本件建物の価格は前示（ロ）の建物と併せて合計金七八二、四四五円となること並びに右価格は昭和三五年一〇月から同三六年五月にかけてのものであることが認められる。
右認定事実に反する甲第二号証中の記載、鑑定人（省略）鑑定の結果の一部はたやすく措信しがたく、甲第三、第四号証中の固定資産の評価額は時価を示すものでないからこれを拠りがたく、他に右認定を左右するに足る証拠はない。
右認定事実によると、右返還により本件建物および敷地の価格は従前より低下するを免れず、この結果賃料算定基準に相当な変動を生じているので前記修訂された賃料は不相当のものとなつたことは明らかで賃料額の減額事由が存するといわなければならない。
（二） 次に賃料減額の範囲について勘案するに、前示三の（二）の算出方式（この方式を改めるほどの基本的事情はない）に前項認定の本件建物および敷地の価額を投入して計算すると、次のとおり賃料月額金一三、七四〇円となる。
｛（782,445円×0.06）＋（3,931,250円×0.03）｝÷12＝13,740円
ところで、被告の前記賃料減額に関する前記主張は昭和三六年五月一二日本件口頭弁論期日になされ、その減額請求の意思表示は即時原告に到達したことは本件記録に徴し明らかである。
そうすると本件賃料は被告の前記意思表示により昭和三六年五月一二日限り月額金一三、七四〇円に変更せられたものと認められ、したがつて被告の前記主張は理由がある。
五右次第であるから、被告は原告に対し昭和三五年一〇月一日から同三六年五月一一日までの間の一ケ月金一六、〇二七円の割合による賃料合計金一一七、八七六円と同年同月一二日から同年一一年一〇日までの間の一ケ月金一三、七四〇円の割合による賃料合計金八二、一四四円の合計金二〇〇、〇二〇円を支払うべき義務がある。
そうすると、原告の請求は右認定の限度においてはこれを相当として認容し、その余は失当としてこれを棄却し、訴訟費用の負担については民訴第九二条本文、第八九条を適用して主文のとおり判決する。
松山地方裁判所
裁判官 矢 島 好 信
別紙目録および図面（省略）